El desgaste normal no se descuenta de la fianza

La fianza casi nunca se pierde por lo que dice el contrato.

Se pierde por lo que nadie fotografió el día que se entregaron las llaves.

La mayoría de los conflictos no se resuelven por el importe, sino por la falta de prueba del estado del piso al entrar y al salir.

Lo que la ley fija, y lo que no

El artículo 36 de la LAU es corto y conviene leerlo por partes.

El importe. Una mensualidad de renta en arrendamiento de vivienda, dos en uso distinto de vivienda. Es obligatoria: no es un pacto opcional entre las partes.

Las garantías adicionales. Además de la fianza pueden pactarse avales o depósitos extra. En vivienda, en contratos de hasta cinco años —o siete si el arrendador es persona jurídica— esa garantía adicional no puede exceder dos mensualidades. En locales, oficinas o alquiler de temporada no existe ese tope.

El plazo. Aquí hay un malentendido extendido. El artículo 36.4 no dice que haya que devolver la fianza en un mes. Dice que el saldo pendiente devengará el interés legal del dinero una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin haberse restituido. La consecuencia es la misma en la práctica —pasado ese mes se presume mora del arrendador— pero la redacción importa cuando hay que reclamar.

Qué puede descontarse y qué no

La fianza responde de las obligaciones económicas incumplidas: rentas impagadas, suministros pendientes, y desperfectos ocasionados en la vivienda.

Lo que queda fuera es la línea que genera casi todas las discusiones. Los daños derivados del uso o desgaste ordinario de la vivienda no son imputables al inquilino.

La pintura apagada después de tres años es desgaste. Un agujero en el tabique no lo es. La grifería que gotea por antigüedad es desgaste; la que está rota por un golpe no. En medio hay una zona amplia donde todo depende de una cosa: cómo estaba el piso el día que entraste.

Y ahí es donde la mayoría de los inquilinos no tiene nada que enseñar.

Los diez minutos que deciden el resultado

El día de la entrega, antes de meter una sola caja:

Fotografía todo, incluidos los defectos que ya existían y que no piensas reclamar. Especialmente esos.

Lee los contadores y guarda la lectura con fecha.

Haz un inventario de lo que hay y en qué estado, aunque sea un documento de una página firmado por ambas partes.

El mismo ejercicio al salir. Retener la fianza sin acompañarla de una liquidación —rentas, suministros, daños acreditados con presupuestos o facturas, fecha de entrega de llaves— suele ser mala estrategia para el arrendador, pero solo puedes discutirla si tienes con qué comparar.

Lo que se dice al ver el piso y no llega al contrato

Hasta aquí, lo documentable. El problema está en la otra mitad.

“Eso lo pintamos antes de que entres.” “La caldera la revisamos, no te preocupes.” “Los agujeros de los cuadros no los descontamos, eso es normal.” “La fianza te la devuelvo en cuanto entregues las llaves, yo no soy de los que se lo quedan.” “El gasto de comunidad va incluido.”

Nada de eso está en el contrato. Y cuando se discute, es quien alquiló el piso quien tiene que acreditar que se dijo.

Lo fiable es pedir que se escriba. Una línea en el contrato basta: el arrendador pintará el salón antes de la entrada; los anclajes de cuadros no se considerarán desperfecto. Y un mensaje después de la visita resumiendo lo hablado, porque una respuesta ya es un registro.

Lo difícil es hacerlo en el momento. Interrumpir la visita para pedir que anoten algo resulta incómodo, y sobre todo mientras ves el piso todavía no sabes qué frase va a importar dentro de tres años.

Cómo conservar esa parte

TalkSafe cubre ese hueco. Fijas unas palabras de antemano y la grabación arranca al escuchar una de ellas. Funciona con la pantalla bloqueada, desde el bolsillo, sin abrir nada.

Las palabras no tienen por qué decirlas tú. Puedes fijar lo que suele decir quien alquila — fianza, desperfectos, pintura, caldera, comunidad, devolver — de modo que el momento en que salen las condiciones es el momento en que empieza la grabación.

Como también se guardan los 30 segundos anteriores, una frase que solo registraste un segundo después sigue en el archivo.

Después escribes el mensaje sabiendo qué poner. El registro es lo escrito; la grabación es cómo aciertas con ello.

Sobre si grabar una conversación en la que participas es lícito, hay un artículo aparte.

Si el mes pasa y no hay noticias

El orden es el de siempre y funciona mejor de lo que parece.

Reclamación escrita, por burofax o correo con acuse, indicando la fecha de entrega de llaves, el importe y que a partir del mes se devenga el interés legal. Adjunta el contrato, las fotos y la liquidación si te la dieron.

Si retienen parte, pide el desglose. Presupuestos o facturas de los daños que te imputan. Una retención sin justificar es difícil de sostener.

Después quedan las juntas arbitrales de consumo de tu comunidad autónoma y, en última instancia, la vía judicial. La mayoría de estos asuntos se resuelven antes, cuando queda claro que hay documentación del primer día.

Visto desde quien alquila

Lo mismo, del otro lado.

Retener sin liquidar suele salir caro. Un desglose con facturas convence; una retención genérica se convierte en intereses y en un procedimiento.

Documentar la entrada protege a las dos partes. Un inventario con fotos reduce el margen de discusión exactamente igual para el propietario que para el inquilino, y evita tener que demostrar tres años después cuándo apareció una mancha.

El desgaste ordinario no es reclamable. Intentar imputarlo debilita el resto de la reclamación, incluida la parte que sí estaba justificada.

Y lo dicho de palabra en la visita también vincula. Un compromiso hecho para cerrar el alquiler vuelve al final del contrato.

Diez minutos, tres años después

Fotos del primer día, contadores anotados, y por escrito cualquier compromiso de arreglo previo a la entrada.

Es menos trabajo que una reclamación, y en la mayoría de los casos hace que no exista.

Información general, no asesoramiento jurídico. Existen reglas autonómicas sobre depósito de fianzas y sobre zonas tensionadas. Para un caso concreto, consulta con un abogado o con una oficina municipal de vivienda.