退去の立会いで、その場でサインを求められたら

退去の立会いは、たいてい短時間で終わります。

管理会社の担当者が部屋を見て回り、いくつか指摘し、書面を出してその場でサインを求めます。急いでいる日程のなかで、断るのは簡単ではありません。

そしてそのサインが、後から効いてきます。

賃貸のトラブルは、契約のときではなく出ていくときに起きます。

まず、線は法律で引かれています

通常の使用による損耗と経年変化は、借主の負担ではありません。

2020年4月の民法改正で、民法621条にこれが明文化されました。それ以前は判例と実務の積み重ねで運用されていた考え方が、条文になった形です。

理屈はこうです。建物や設備は時間とともに価値が減っていきますが、経年変化と通常損耗の修繕費用はすでに賃料に含まれていると考えられます。だから契約の終わりに借主へ改めて請求することはできません。

貸主負担にあたるもの

• 壁紙の日焼けによる色あせ
• フローリングの自然な色落ち、畳の変色
• カーペットの毛羽立ち
• ポスターや絵を貼った際の画鋲・ピンの小さな穴

借主負担にあたるもの

• たばこのヤニ汚れ・臭い
• ペットによる傷や臭い
• 故意による壁の穴
• 油汚れを放置したことによる変色

なお、地震・火災・台風といった天災や、貸主が設置した設備の故障による損傷は、「賃借人の責めに帰することができない事由」として原状回復義務から外れます。

「契約書に書いてある」で終わらない

契約書に「通常損耗も借主負担」という特約が入っていることがあります。ただ、これが常に有効とは限りません。

最高裁平成17年12月16日判決は、この種の特約について三つの条件が揃わなければ無効と判示しました。

1. 特約の必要性があり、かつ暴利的でないこと
2. 借主がその負担を認識し、合意していたこと（任意性）
3. 借主負担の範囲が具体的かつ明確であること

三つ目が実務上いちばん効きます。「退去時のハウスクリーニングは借主負担」のような抽象的な記載では、範囲が明確とは言いにくい。消費者契約法10条の趣旨からも、無制限に有効とはされません。

そして2020年の改正で通常損耗が借主負担でないことが原則として明文化されたため、特約が無効になる余地はむしろ広がりました。

借主負担でも、全額ではありません

ここも見落とされがちです。

借主負担にあたる損傷であっても、耐用年数に応じた減価が考慮されます。壁紙(クロス)は6年、カーペットは6年といった耐用年数があり、入居年数が長いほど残存価値は下がります。

6年住んだ部屋の壁紙を全面張り替えると言われても、新品同様の費用を請求できるわけではありません。

敷金は返すものと決まっています

民法622条の2で、敷金は明渡し後に返還するものと明文化されました。控除できるのは賃料の未払いや原状回復義務に基づく費用など、借主の債務に限られます。

つまり原状回復の範囲が決まれば、敷金から引ける額も自動的に決まります。両者は表裏一体です。

そして立会いの場で起きること

ここまでが制度の話です。実際の揉め事は、その外側で起きます。

立会いの場ではいろいろな言葉が交わされます。

「これは経年劣化ですね、大丈夫です」 「クロスはこちらで持ちますので」 「この傷は前の方のときからありましたよね」 「とりあえずここにサインだけお願いします、金額は後日で」

こうした言葉は、書面には残りません。残るのはサインした確認書のほうです。

数週間後に届いた請求書が立会いのときの説明と違っていても、そのとき何と言われたかを示すのは借主の側になります。「勢いに任せてサインしてしまった」というのが、この分野で最も多く聞く後悔です。

契約のときも同じ構造です。重要事項説明の場で「このくらいは原状回復不要です」と言われても、それは重要事項説明書にも契約書にも入りません。そして契約から退去までに2年が経ちます。

記録として残しておくもの

賃貸は、ほかの契約より残すべきものが多い。時間の隔たりが長いからです。

入居のとき

• 部屋の状態を写真・動画で撮影。壁、床、窓枠、浴室、給湯器、シンク。日付が残る形で
• すでにある傷は特に細かく。後から自分がつけたものと誤解される箇所です
• 口頭で聞いた内容は特記事項欄に書いてもらうよう依頼。一行で足ります

退去のとき

• その場でサインを求められても、内容を確認してからで構いません
• 金額が空欄の書面にサインしない
• 立会い後の部屋の状態も撮影しておく

写真がいちばん確実です。ただ、立会いの場で交わされる言葉まではカバーできません。そしてその言葉が後で問題になる言葉かどうかは、その場では分かりません。

言葉の部分を残す方法

TalkSafeはこうした場面で使えます。あらかじめいくつか言葉を決めておくと、それが聞こえたときに録音が始まります。画面がロックされたままでも始まります。 端末はポケットに入れたままで構いません。

そして決めておく言葉は、自分が言う言葉である必要がありません。 担当者が説明のなかで口にしそうな言葉を登録しておけばよいのです。原状回復、経年劣化、敷金、クロス、負担、サイン、といった言葉です。その話題が出た瞬間が、そのまま録音の始まる瞬間になります。

SiriやBixbyは端末の持ち主の声を聞き分けて呼び出される仕組みなので、こうした使い方はできません。これは誰が話したかに関わらず、その言葉自体を検知する方式だからできることです。

録音が始まった時点の直前30秒もあわせて保存されるため、「今のは大事な話だ」と気づいたのが少し後であっても、その説明はファイルに入っています。

いくつか補足を

録音中は通知が表示され続け、消すことはできません。 自分が参加している場を自分で記録するためのものです。日本では会話の当事者による録音は違法ではありません。

相談できる先があります。 消費者ホットライン188から消費生活センターに相談できます。請求額によっては少額訴訟という手続きもあり、内容証明郵便で請求の根拠を求める段階で解決することも少なくありません。

まず国交省のガイドラインと請求書を照らし合わせてください。 ガイドライン自体に法的拘束力はありませんが、判例や取引実務を踏まえた基本的な考え方を示すもので、紛争時に裁判所やあっせん・調停で参照される指針です。どの項目が通常損耗にあたるかを特定するのが出発点になります。

写真が先です。 入居時に撮った写真が、最終的にいちばん強い資料になります。録音は写真が拾えない部分、つまり交わされた言葉を補うもので、代わりになるものではありません。

この記事は一般的な情報提供であり、法的助言ではありません。個別の事案については弁護士にご相談ください。