I buchi dei chiodi non sono danni

La cauzione non si perde quasi mai per quello che dice il contratto.

Si perde per quello che nessuno ha fotografato il giorno della consegna delle chiavi.

La maggior parte delle contestazioni non si decide sull'importo, ma sulla prova dello stato dell'immobile all'ingresso e all'uscita.

Le due regole di partenza

L’art. 11 della legge 392/1978 è breve e dice due cose.

L’importo. Il deposito cauzionale non può superare tre mensilità del canone nelle locazioni abitative. È nullo ogni patto che preveda di più. Nelle locazioni commerciali quel tetto non c’è.

Gli interessi. Il deposito è produttivo di interessi legali, da corrispondere al conduttore alla fine di ogni anno.

Su questo secondo punto conviene fermarsi, perché è dove molti contratti sbagliano. L’obbligo ha natura imperativa: serve a impedire che la cauzione, attraverso i frutti percepiti dal locatore, diventi un aumento occulto del canone. Una clausola che dice il deposito non produce interessi è nulla di diritto e viene sostituita automaticamente dalla norma di legge.

Quindi anche se l’hai firmata, gli interessi ti spettano.

Quando si può trattenere e quando no

La cauzione garantisce le obbligazioni del conduttore: canoni non pagati, spese accessorie insolute, danni all’immobile.

Ma la normale usura non giustifica la trattenuta. Qui la Cassazione è stata esplicita: i buchi dei chiodi non costituiscono danni, sono legati al normale uso dell’immobile.

E il criterio si estende. In un caso di locazione durata dodici anni sono stati esclusi dai danni sia la spanatura di una vite di un rubinetto sia la rottura di una maniglia in plastica di un mobile. Più lunga è la locazione, più cose rientrano nell’usura.

C’è poi un punto che riguarda una clausola molto diffusa: la costante giurisprudenza considera nulle le clausole che addossano al conduttore l’obbligo di ritinteggiare i locali a fine rapporto, e il locatore non può trattenere la cauzione per il mancato ritinteggio nemmeno se quella clausola c’è.

E soprattutto: non può decidere da solo

Questa è la parte che conviene conoscere prima di accettare una trattenuta.

Il locatore non può trattenere la somma a tempo indeterminato dopo la riconsegna, in vista di un’eventuale futura rivalsa per pretesi danni. Se la trattiene a titolo di rimborso danni senza proporre contestualmente domanda giudiziale, il conduttore può agire per la restituzione, anche con procedura monitoria — cioè con un decreto ingiuntivo, che è veloce.

E la prova del danno spetta al locatore, con documentazione fotografica, perizie o preventivi. Non basta affermare che qualcosa non andava.

Sui tempi la legge tace, ma la giurisprudenza richiede tempi ragionevoli dalla riconsegna: 15-30 giorni sono in genere considerati congrui.

I dieci minuti che decidono tutto

Il giorno della consegna, prima di portare dentro uno scatolone:

Fotografa tutto, compresi i difetti che già ci sono e che non intendi contestare. Soprattutto quelli.

Leggi i contatori e conserva la lettura con la data.

Fai un verbale di consegna con lo stato dei luoghi, firmato da entrambe le parti.

Lo stesso all’uscita. Il verbale di riconsegna delle chiavi con attestazione dello stato dei luoghi è la prova più forte che puoi avere: è quello che rende immediato un decreto ingiuntivo se la cauzione non torna.

E una cosa da non fare: non smettere di pagare gli ultimi mesi compensandoli con la cauzione. È inadempimento contrattuale e ti toglie la posizione migliore.

Quello che si dice durante la visita e non entra nel contratto

Fin qui il documentabile. Il problema sta nell’altra metà.

“La muffa la sistemiamo, ritinteggiamo prima che entri.” “La caldaia la facciamo revisionare prima della consegna.” “I buchi dei quadri non li conto, è normale.” “La cauzione te la ridò subito, io non sono di quelli.” “Le spese condominiali sono comprese.”

Niente di tutto questo è nel contratto. E quando si discute, tocca a chi affitta dimostrare che è stato detto.

La strada sicura è chiedere che venga scritto. Una riga basta: il locatore provvede alla tinteggiatura del soggiorno prima dell’ingresso; i fori per quadri non saranno considerati danni. E un messaggio dopo la visita che riepiloga quanto detto, perché una risposta è già una traccia.

Il difficile è farlo sul momento. Interrompere per chiedere di annotare qualcosa è imbarazzante, e soprattutto mentre visiti l’appartamento non sai ancora quale frase conterà fra tre anni.

Come si conserva quella parte

TalkSafe copre quel vuoto. Fissi delle parole in anticipo e la registrazione parte quando ne sente una. Funziona a schermo bloccato, dalla tasca, senza aprire niente.

Le parole non devono dirle tu. Puoi impostare quelle che dice di solito chi affitta — cauzione, danni, tinteggiatura, caldaia, condominio, restituire — così il momento in cui escono le condizioni è il momento in cui parte la registrazione.

Poiché vengono salvati anche i 30 secondi precedenti, una frase che hai registrato con un secondo di ritardo resta comunque nel file.

Poi scrivi il messaggio sapendo cosa metterci. Ciò che vale è quello scritto; la registrazione serve a scriverlo con precisione.

Se ti stai chiedendo se sia lecito registrare una conversazione a cui partecipi, c’è un articolo a parte.

Se passa il mese e non si muove niente

L’ordine è quello di sempre e funziona meglio di quanto sembri.

Diffida scritta, con raccomandata A/R o PEC, indicando la data di riconsegna, l’importo e la richiesta degli interessi legali. Allega contratto, foto e verbale.

Se trattengono una parte, chiedi il dettaglio. Preventivi o fatture dei danni che ti imputano. Una trattenuta generica è difficile da sostenere.

Poi restano la mediazione e il decreto ingiuntivo, che con il verbale di riconsegna in mano è la via più rapida.

Visto da chi affitta

Lo stesso, dall’altra parte.

Trattenere senza dettagliare costa caro. Un elenco con fatture convince; una trattenuta generica si trasforma in interessi e in un procedimento.

Documentare l’ingresso protegge entrambi. Un verbale con foto riduce il margine di discussione allo stesso modo per il proprietario e per l’inquilino, ed evita di dover dimostrare tre anni dopo quando è comparsa una macchia.

L’usura ordinaria non è reclamabile, e provare a imputarla indebolisce anche la parte della richiesta che era fondata.

E quanto detto a voce durante la visita vincola. Un impegno preso per chiudere l’affitto torna alla fine del contratto.

Informazioni generali, non consulenza legale. Per un caso concreto rivolgiti a un avvocato o a un'associazione degli inquilini.