Vivienda
Lo que te dijo el agente en la visita: ¿puedes probarlo después?
«No, humedades no tiene» se dice de palabra mientras recorres el piso, y solo una parte llega a los papeles. Cómo regulan dieciséis países el deber de información del agente inmobiliario y qué hacer cuando lo que te dijeron resulta no ser cierto.
Visitas el piso y ves una mancha en el techo.
—Eso es de cuando pintaron. Humedades no tiene.
Con la primera lluvia fuerte después de entrar, cae agua del techo. Repasas los papeles. De humedades no hay ni una palabra.
La explicación se da de palabra mientras recorres la vivienda. A los papeles solo llega una parte.
Cómo regulan dieciséis países el deber de información del agente
| País | De dónde sale el deber | Qué queda por escrito | Si se incumple |
|---|---|---|---|
| España | Real Decreto 515/1989: la información debe ajustarse a las verdaderas características | En alquiler de vivienda, los honorarios de gestión los paga el arrendador (2023) | Sanciones de consumo |
| México | NOM-247-SE-2021 (sept. 2022): información veraz, comprobable y clara | Contratos registrados ante la Profeco | Sanciones de la Profeco |
| Chile | Se aplica la Ley 19.496 de protección del consumidor | — | No hay organismo específico que fiscalice a los corredores |
| Argentina | Código Civil y Comercial, art. 1347: comunicar todas las circunstancias conocidas; no mencionar supuestos inexactos | — | Responsabilidad civil |
| Estados Unidos (California) | Código Civil, art. 2079: el agente debe inspeccionar visualmente y revelar lo que afecte al valor | Declaración de divulgación del vendedor (art. 1102) con las observaciones del agente | El comprador puede resolver en 3 días desde que la recibe |
| Reino Unido (Inglaterra y Gales) | Ley de mercados digitales, competencia y consumidores de 2024 (abril de 2025): omitir información relevante es práctica desleal | — | La autoridad de competencia sanciona directamente |
| Canadá (Ontario) | Ley de confianza en los servicios inmobiliarios (dic. 2023): el agente del vendedor debe informar a todos los compradores | Comunicación escrita marcada «DISCLOSURE» | Sanción del regulador |
| Australia (Nueva Gales del Sur) | Reglamento de agentes de 2022, cl. 60: hechos relevantes tasados (inundación o incendio en 5 años, riesgos graves) | — | Tratado como falsa representación |
| Nueva Zelanda | Reglas de conducta 2012, r. 10.7: defectos ocultos que el agente conoce o debería conocer | — | Sanción disciplinaria; debe dejar de representar al cliente que pide ocultarlos |
| India | RERA 2016, art. 10: prohibidas las declaraciones falsas orales, escritas o visuales | Documentos a los que el comprador tiene derecho al reservar | Hasta 10.000 rupias al día |
| Corea del Sur | Ley de agentes inmobiliarios, art. 25: estado, ubicación, derechos y estado de las instalaciones | Documento escrito de confirmación y explicación | Responsabilidad por daños (art. 30); garantía obligatoria |
| Japón | Ley de corretaje inmobiliario, art. 35: un especialista explica los asuntos clave antes del contrato | Documento de asuntos importantes firmado por el especialista | Ocultar o mentir deliberadamente: hasta 3 años o 3 millones de yenes (art. 47) |
| Italia | Código Civil, art. 1759: comunicar las circunstancias conocidas sobre la valoración y seguridad del negocio | — | Daños y perjuicios |
| Alemania | Deber accesorio del contrato de corretaje (BGB, art. 241.2): transmitir la información recibida | Certificado energético mostrado, como tarde, en la visita | Daños (art. 280); multa de hasta 10.000 € por el certificado |
| Francia | Ley Hoguet (1970): deber de información y consejo | Expediente de diagnóstico técnico anexo al precontrato de venta | Responsabilidad civil |
| Brasil | Código Civil, art. 723: aclarar todo lo relativo a la seguridad o el riesgo del negocio | — | Daños y perjuicios |
Son los países que hemos revisado. Irlanda queda fuera. En Estados Unidos, Canadá y Australia la regulación es estatal o provincial, así que hemos tomado jurisdicciones representativas. Desde este artículo hemos añadido Alemania, Francia y Brasil.
Todos imponen al agente algún deber de contar lo que sabe. Pero por escrito solo queda lo que piden los formularios. Lo que se dice mientras recorres la vivienda, en su mayor parte, no queda en ningún sitio.
España: la información tiene que ajustarse a la realidad
El Real Decreto 515/1989, sobre la información que debe darse al consumidor en la compraventa y el arrendamiento de viviendas, establece que toda oferta, promoción y publicidad debe ajustarse a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda, y que la información no puede inducir a error ni silenciar datos fundamentales.
En alquiler, además, la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, modificó el artículo 20 de la LAU: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador, sea persona física o jurídica. Antes solo era así si el arrendador era una empresa.
México: la NOM-247
La NOM-247-SE-2021, publicada el 22 de marzo de 2022 y en vigor desde el 18 de septiembre de 2022, exige que la información comercial y la publicidad de viviendas sean veraces, comprobables y claras: ubicación precisa, superficie, precio total, condiciones de pago, materiales y acabados. Los contratos, incluidos los de servicios inmobiliarios, deben registrarse ante la Profeco y estar disponibles para consulta antes de firmarse. Omitir o distorsionar esa información puede sancionarse como publicidad engañosa.
Argentina y Chile
Argentina lo dice en el artículo 1347 del Código Civil y Comercial: el corredor debe comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio, y proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mencionar supuestos inexactos.
Chile aplica a los corredores la Ley 19.496 de protección del consumidor, y se puede reclamar ante el SERNAC o los tribunales. Pero el corretaje inmobiliario no tiene una regulación específica, ni un organismo que lo fiscalice, ni requisitos mínimos para ejercerlo.
Fuera del mundo hispanohablante
California obliga al agente del vendedor a hacer una inspección visual razonablemente competente y diligente y a revelar a los compradores todos los hechos que afecten de forma relevante al valor o al atractivo de la vivienda (Código Civil, art. 2079). El vendedor debe entregar una declaración de divulgación (art. 1102), y el comprador puede resolver en tres días desde que la recibe.
Inglaterra y Gales aplican desde el 6 de abril de 2025 la ley de mercados digitales, competencia y consumidores de 2024: omitir información relevante es por sí mismo una práctica comercial desleal. Ontario obliga desde diciembre de 2023 al agente del vendedor a informar por escrito a todos los compradores de lo que el vendedor debe revelar. Nueva Gales del Sur fija una lista de hechos que hay que revelar, como inundaciones o incendios en los últimos cinco años, y Nueva Zelanda obliga a revelar los defectos ocultos que el agente conoce o debería conocer.
Italia (art. 1759 del Código Civil) y Brasil (art. 723 del Código Civil) recogen en el código civil el deber del agente de comunicar lo que sabe sobre la seguridad y los riesgos del negocio. Alemania exige mostrar el certificado energético, como tarde, en la visita, y Francia exige anexar un expediente de diagnóstico técnico al precontrato de venta.
Japón obliga a que un especialista acreditado explique por escrito los asuntos clave antes del contrato, y castiga con hasta tres años de prisión o 3 millones de yenes ocultarlos o mentir deliberadamente. Corea del Sur exige explicar hasta el estado de las instalaciones —agua, electricidad, gas, desagües— y entregar esa explicación por escrito.
Al final, lo que cuenta es qué te dijeron
Los dieciséis países imponen al agente un deber de explicar o informar. Pero cuando surge el conflicto, casi siempre se reduce a lo mismo: ¿te lo dijeron, y qué te dijeron exactamente?
Tres cosas ayudan.
Guarda el anuncio y los documentos. Los anuncios desaparecen cuando el piso se alquila o se vende. Haz capturas y guarda todo lo que te entreguen.
Manda un mensaje el mismo día. «Solo para confirmar lo que me comentaste hoy: la mancha del techo es de cuando pintaron y no hay humedades.» Aunque no contesten, queda constancia de lo que te dijeron y cuándo.
Graba la visita en la que participas, donde sea lícito. En España el Tribunal Constitucional estableció en la STC 114/1984 que no cabe invocar el secreto de las comunicaciones frente al propio interlocutor (grabar sí, difundir no); en Hispanoamérica la regla cambia según el país (grabar tu propia conversación: país por país). El problema práctico es que a un agente no se le pregunta «¿te importa si grabo?», y la explicación llega a trozos mientras vas de una habitación a otra.
TalkSafe es una grabadora de voz para Android que empieza a grabar cuando escucha una palabra que hayas elegido. La palabra se reconoce la diga quien la diga, así que puedes elegir las que saldrán en la explicación del agente, como «humedad», «comunidad» o «garaje». Funciona con la pantalla bloqueada y, como guarda los 30 segundos anteriores al inicio, lo que se dijo justo antes también queda en el archivo.
Qué pasa con la fianza al terminar el alquiler está en el desgaste normal no se descuenta de la fianza. Cuando lo pactado de palabra choca con un contrato firmado, está en no está en el contrato, se acordó en la reunión.
En resumen
- En España la información sobre una vivienda debe ajustarse a sus verdaderas características, y en alquiler los honorarios de gestión los paga el arrendador desde 2023.
- México exige información veraz, comprobable y clara; Argentina obliga al corredor a contar todo lo que sabe; Chile no tiene un regulador específico.
- Los dieciséis países imponen al agente algún deber de información.
- Lo que se dice durante la visita casi nunca llega a los papeles.
- Guarda el anuncio y los documentos, confirma por mensaje ese mismo día y graba la visita en la que participas donde sea lícito.
Este artículo es información general y no constituye asesoramiento jurídico. Consulta tu caso con un abogado.
¿Qué información debe darme una inmobiliaria en España?
El Real Decreto 515/1989 establece que toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas debe ajustarse a las verdaderas características, condiciones y utilidad de la vivienda, y que la información no puede inducir a error ni silenciar datos fundamentales.
¿Quién paga los honorarios de la inmobiliaria en un alquiler?
Tras la reforma de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son a cargo del arrendador, sin distinguir si es persona física o jurídica. Antes solo era así cuando el arrendador era una persona jurídica.
¿Qué obliga la NOM-247 a las inmobiliarias en México?
La NOM-247-SE-2021, en vigor desde el 18 de septiembre de 2022, exige que la información comercial y la publicidad de viviendas sean veraces, comprobables y claras, incluidas la ubicación, la superficie, el precio total y las condiciones de pago, y que los contratos se registren ante la Profeco antes de firmarse. Omitir o distorsionar esa información puede sancionarse como publicidad engañosa.
¿Qué debe comunicar el corredor en Argentina?
El artículo 1347 del Código Civil y Comercial obliga al corredor a comunicar a las partes todas las circunstancias que sean de su conocimiento y que de algún modo puedan influir en la conclusión o modalidades del negocio, y a proponer los negocios con exactitud, precisión y claridad, absteniéndose de mencionar supuestos inexactos.
¿Hay un organismo que supervise a los corredores de propiedades en Chile?
No. La Ley 19.496 de protección de los derechos de los consumidores se aplica también a los corredores, que deben informar con claridad sobre los inmuebles, y se puede reclamar ante el SERNAC o los tribunales. Pero en Chile el corretaje inmobiliario no tiene una regulación específica ni un organismo que lo fiscalice, ni requisitos mínimos para ejercerlo.
¿Cómo pruebo lo que me dijo el agente en la visita?
Guarda el anuncio y los documentos que te entreguen, envía ese mismo día un mensaje resumiendo lo que te dijeron y, si la ley lo permite donde estás, graba la visita en la que participas. En España el Tribunal Constitucional estableció en la STC 114/1984 que no cabe invocar el secreto de las comunicaciones frente al propio interlocutor.
¿Cómo ayuda TalkSafe durante una visita a un piso?
TalkSafe es una grabadora de voz para Android que empieza a grabar cuando escucha una palabra que hayas elegido. La palabra se reconoce la diga quien la diga, así que puedes elegir las que saldrán en la explicación del agente, como «humedad», «comunidad» o «garaje». Funciona con la pantalla bloqueada y guarda los 30 segundos anteriores al inicio.