Quello che ti ha detto l'agente durante la visita: puoi dimostrarlo dopo?

Visiti l’appartamento e noti una macchia sul soffitto.

«Quella è di quando hanno imbiancato. Infiltrazioni non ce ne sono.»

Al primo acquazzone dopo il trasloco, dal soffitto scende acqua. Ricontrolli le carte. Di infiltrazioni non c’è una parola.

La spiegazione si fa a voce mentre giri per casa. Sulla carta ne arriva solo una parte.

Come sedici paesi regolano l’obbligo di informazione dell’agente

Sono i paesi che abbiamo verificato. L’Irlanda resta fuori. Negli Stati Uniti, in Canada e in Australia la disciplina è statale o provinciale, quindi abbiamo scelto giurisdizioni rappresentative. Da questo articolo abbiamo aggiunto Germania, Francia e Brasile.

Tutti impongono all’agente un obbligo di dire quello che sa. Ma per iscritto resta solo quello che chiedono i moduli. Quello che si dice mentre giri per casa, per lo più, non resta da nessuna parte.

Italia: dire quello che si sa, tacere quello che non si sa

L’art. 1759 del codice civile stabilisce che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.

La Cassazione lo legge come un duplice obbligo: dichiarare le circostanze rilevanti di cui è a conoscenza e tacere quelle di cui non abbia sicura contezza. Viene meno a questi obblighi, per esempio, il mediatore che assicura l’affidabilità di una parte senza conoscerla. In mancanza di uno specifico incarico non deve svolgere indagini tecniche, ma è tenuto a una corretta informazione secondo la media diligenza professionale, da leggere con gli artt. 1175 e 1176 c.c. e con la legge n. 39 del 1989 sulla professione.

Qui sta il punto pratico. «Infiltrazioni non ce ne sono» è esattamente il tipo di affermazione che un mediatore non dovrebbe fare se non ne è sicuro. Ma per farla valere bisogna poter dimostrare che è stata detta.

Europa: attestati e diagnosi

La Germania considera obbligo accessorio del contratto di mediazione trasmettere all’acquirente le informazioni ricevute, senza minimizzare i difetti; la violazione obbliga al risarcimento. La legge sull’energia degli edifici impone di mostrare l’attestato di prestazione energetica al più tardi durante la visita, con sanzioni fino a 10.000 euro.

La Francia impone all’agente, sotto la legge Hoguet del 1970, un obbligo di informazione e di consiglio, e nella vendita richiede che un fascicolo di diagnosi tecnica sia allegato al compromesso.

La Spagna richiede che pubblicità e informazioni sulle abitazioni corrispondano alle loro reali caratteristiche, e dal 2023 nelle locazioni abitative la provvigione dell’agenzia è a carico del locatore.

Altrove

La California obbliga l’agente del venditore a un’ispezione visiva ragionevolmente competente e diligente e a rivelare i fatti che incidono in modo rilevante sul valore dell’immobile; il venditore consegna una dichiarazione, e l’acquirente può recedere entro tre giorni dalla ricezione. Inghilterra e Galles considerano dal 6 aprile 2025 l’omissione di informazioni rilevanti di per sé una pratica commerciale sleale. L’Ontario impone dal dicembre 2023 una comunicazione scritta a tutti gli acquirenti; il Nuovo Galles del Sud elenca i fatti da rivelare, come alluvioni o incendi negli ultimi cinque anni; la Nuova Zelanda impone di rivelare i difetti nascosti che l’agente conosce o dovrebbe conoscere.

Il Giappone impone che uno specialista abilitato spieghi per iscritto le questioni importanti prima del contratto e punisce il silenzio o il falso deliberato con la reclusione fino a tre anni o una multa fino a 3 milioni di yen. La Corea del Sud richiede di spiegare anche lo stato degli impianti — acqua, elettricità, gas, scarichi — e di consegnare la spiegazione per iscritto.

Argentina (art. 1347 del codice civile e commerciale) e Brasile (art. 723 del codice civile) scrivono nel codice l’obbligo del mediatore di comunicare tutto ciò che sa sulla sicurezza e sui rischi dell’affare. Il Messico richiede informazioni veritiere, verificabili e chiare; il Cile applica la legge sui consumatori, ma non ha un organo di vigilanza specifico sugli agenti.

Alla fine conta cosa ti hanno detto

Tutti e sedici i paesi impongono all’agente un obbligo di spiegare o informare. Ma quando nasce una controversia, si riduce quasi sempre alla stessa domanda: te l’hanno detto, e cosa ti hanno detto esattamente?

Tre cose aiutano.

Conserva l’annuncio e i documenti. Gli annunci spariscono quando la casa viene affittata o venduta. Fai gli screenshot e tieni tutto quello che ti consegnano.

Manda un messaggio lo stesso giorno. «Solo per conferma di quanto mi ha detto oggi: la macchia sul soffitto è di quando hanno imbiancato e non ci sono infiltrazioni.» Anche senza risposta, resta traccia di cosa ti è stato detto e quando.

Registra la visita a cui partecipi. Per la Cassazione la registrazione fatta da chi partecipa alla conversazione non è un’intercettazione (registrare sì, diffondere no). Il problema pratico è che a un agente non si chiede «le dispiace se registro?», e la spiegazione arriva a pezzi, passando da una stanza all’altra.

TalkSafe è un registratore vocale per Android che inizia a registrare quando sente una parola scelta in anticipo. La parola viene riconosciuta chiunque la pronunci, quindi puoi scegliere quelle che usciranno nella spiegazione dell’agente, come «infiltrazioni», «condominio» o «garage». Funziona a schermo bloccato e, poiché salva i 30 secondi precedenti all’avvio, anche quello che è stato detto subito prima finisce nel file.

Cosa succede al deposito cauzionale alla fine dell’affitto è in i buchi dei chiodi non sono danni. Quando un accordo a voce si scontra con un contratto firmato, vedi nel contratto non c’è, lo avete deciso in riunione.

In sintesi

• In Italia il mediatore deve comunicare le circostanze note sulla valutazione e la sicurezza dell’affare, e tacere quelle di cui non è sicuro.
• Tutti e sedici i paesi impongono all’agente un obbligo di informazione.
• La Germania vuole l’attestato energetico alla visita; la Francia vuole la diagnosi tecnica allegata al compromesso.
• Quello che si dice durante la visita quasi mai arriva sulla carta.
• Conserva annuncio e documenti, conferma per messaggio lo stesso giorno e registra la visita a cui partecipi.

Questo articolo è informazione generale e non costituisce consulenza legale. Per il tuo caso rivolgiti a un avvocato.