집 볼 때 중개사가 한 말, 나중에 증명할 수 있나요

집을 보러 갔습니다. 천장을 올려다보니 얼룩 같은 게 보입니다.

“그거 예전에 도배할 때 생긴 거예요. 누수는 없어요.”

계약하고 첫 장마에 천장에서 물이 떨어집니다. 확인설명서를 다시 꺼내 봅니다. 누수 얘기는 어디에도 없습니다.

설명은 집을 둘러보면서 말로 나오고, 서류에는 그중 일부만 남습니다.

16개국의 중개인 설명 의무

조사한 나라만 넣었습니다. 아일랜드는 확인하지 못해 뺐습니다. 미국·캐나다·호주는 주마다 제도가 달라 대표적인 곳을 적었습니다. 이번 글부터 독일·프랑스·브라질을 조사에 넣었습니다.

어느 나라나 중개인에게 알고 있는 사실을 알릴 의무를 둡니다. 다만 서면으로 남는 건 정해진 양식의 항목뿐이고, 집을 둘러보며 오간 말은 대부분 어디에도 남지 않습니다.

한국: 확인설명서에 없는 말은 누가 증명하나

개업공인중개사는 중개대상물의 상태·입지와 권리관계, 법령에 따른 거래·이용 제한 등을 확인해 근거자료를 제시하며 성실·정확하게 설명해야 합니다(공인중개사법 제25조). 시행령은 수도·전기·가스·배수 등 시설물의 상태, 벽면과 도배 상태, 일조·소음·진동 같은 환경조건도 설명 대상으로 정합니다. 그리고 거래계약서를 작성할 때 확인·설명 사항을 서면으로 작성해 거래당사자에게 교부합니다.

중개행위를 하면서 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상할 책임이 있고(제30조), 이를 보장하기 위해 중개사는 업무 시작 전에 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 해야 합니다.

다만 모든 과거 사실이 설명 대상은 아닙니다. 과거에 누수로 수선공사를 했더라도 수리가 되어 현재 사용에 지장이 없다면 확인·설명 의무의 대상이 아니라고 본 판단이 있습니다. 쟁점은 대개 여기서 생깁니다. “지금은 괜찮다”는 말을 들었는지, 그 말이 사실이었는지.

그리고 그 말은 확인설명서의 체크 항목이 아니라 집을 둘러보면서 말로 나옵니다.

일본: 거짓 설명은 형사처벌까지

일본은 중개업자가 계약 전에 택지건물거래사를 통해 중요사항을 기재한 서면을 교부하고 설명하게 합니다(택지건물거래업법 제35조). 거래사는 그 서면에 기명합니다.

그리고 이 중요사항에 대해 고의로 사실을 알리지 않거나 사실이 아닌 것을 알리는 것을 금지합니다(제47조). 위반하면 3년 이하의 구금형 또는 300만 엔 이하의 벌금입니다. 한국보다 한 걸음 더 나가 형사처벌까지 두고 있습니다.

영어권: 중개인이 직접 봐야 하는 나라, 목록을 정해둔 나라

미국 캘리포니아는 중개인에게 직접 눈으로 점검할 의무를 줍니다. 1~4세대 주거용 부동산을 파는 쪽 중개인은 집을 합리적이고 성실하게 눈으로 점검해, 조사하면 드러날 가치나 선호도에 중대한 영향을 주는 사실을 매수 희망자에게 알려야 합니다(민법 제2079조). 점검 중 이상 징후를 보면 더 확인해야 합니다. 매도인은 고지서를 넘겨야 하고(제1102조), 매수인은 이를 받은 뒤 3일 안에 계약을 해제할 수 있습니다.

영국은 2025년 4월 6일부터 2024년 디지털시장·경쟁·소비자법이 적용됩니다. 이 법 아래에서 중요 정보를 빠뜨리는 것은 그 자체로 불공정 관행이 되고, 경쟁시장청이 법원을 거치지 않고 제재할 수 있습니다.

캐나다 온타리오주는 2023년 12월 1일 부동산서비스신뢰법을 시행했습니다. 매도인에게 고지 의무가 있는 사실을 매도인 쪽 중개인이 알고 있으면 모든 매수 희망자에게 알려야 하고, 법이 요구하는 고지는 ‘DISCLOSURE’를 굵은 대문자로 눈에 띄게 표시한 서면으로 해야 합니다.

호주 뉴사우스웨일스주는 알릴 사실의 목록을 규정에 적어 두었습니다. 중개인은 알고 있거나 알았어야 하는 규정된 중요 사실을 알리지 않은 채 계약하게 해서는 안 되고, 여기에는 최근 5년 안의 홍수·산불 피해, 심각한 건강·안전 위험 등이 들어갑니다(부동산중개규정 2022 제60조).

뉴질랜드는 중개인이 숨은 결함을 알거나 알았어야 하는 경우 알리게 하고, 의뢰인 말만 믿어서는 안 되며 필요하면 전문가 의견을 받게 합니다(행동·고객보호규칙 제10.7조). 그런 정보를 숨기라고 지시하는 의뢰인이면 대리를 계속할 수 없습니다.

인도는 부동산규제법 제10조에서 중개인이 말이나 글, 시각적 표현으로 서비스를 사실과 다르게 표시하는 것을 금지합니다. 위반하면 위반이 계속되는 날마다 1만 루피의 벌금이 붙을 수 있습니다.

유럽: 민법에 적힌 고지 의무

이탈리아는 민법 제1759조에서 중개인이 거래의 평가와 안전에 관해 알고 있는 사정으로서 계약 체결에 영향을 줄 수 있는 것을 당사자에게 알려야 한다고 정합니다. 대법원은 중개인이 확실히 알지 못하는 사정은 말하지 않을 의무도 있다고 봅니다.

독일은 중개계약에 따른 부수의무로 중개인이 받은 정보를 매수 희망자에게 전달해야 한다고 보고, 결함을 축소해 말해서도 안 됩니다. 어기면 손해배상 책임을 집니다. 여기에 건물에너지법이 에너지증명서를 늦어도 집을 보여줄 때 제시하도록 하고, 이를 어기면 최대 1만 유로의 과태료가 부과될 수 있습니다.

프랑스는 1970년 오게법 아래 중개인에게 정보 제공과 조언 의무를 지우고, 매매 때는 건강·안전에 위험한 요소를 알리는 기술진단서류를 매매 약정에 첨부하도록 합니다(건설·주거법 L271-4조).

스페인은 1989년 왕령 제515호로 주택의 판매·임대 광고와 정보가 실제 특성과 맞아야 하고 오인을 일으켜서는 안 된다고 정합니다. 2023년 주거법 개정으로 주거용 임대차의 중개 수수료는 임대인이 부담합니다.

중남미

멕시코는 2022년 9월 시행된 NOM-247-SE-2021로 주거용 부동산의 상업 정보가 진실하고 검증 가능하며 명확해야 한다고 정하고, 중개 서비스 계약을 포함한 계약서를 연방소비자보호청에 등록하게 합니다.

아르헨티나는 민상법 제1347조에서 중개인이 거래의 체결이나 조건에 영향을 줄 수 있는 알고 있는 사정을 모두 알리고, 부정확한 가정을 말하지 않도록 합니다. 브라질은 민법 제723조에서 중개인이 거래의 안전이나 위험에 관한 모든 설명을 하지 않으면 손해를 배상하게 합니다.

칠레는 소비자보호법이 중개인에게도 적용되지만, 중개인을 따로 감독하는 기관은 없고 영업 요건도 없습니다.

결국 필요한 건 “그때 뭐라고 했는지”입니다

16개국 모두 중개인에게 설명·고지 의무를 둡니다. 그런데 분쟁이 생기면 쟁점은 거의 같은 곳으로 모입니다. 그 설명을 들었는지, 그 말이 무엇이었는지.

현실적인 방법은 세 가지입니다.

확인설명서와 광고를 저장해 둡니다. 매물 광고는 계약이 끝나면 내려갑니다. 광고 화면과 확인설명서를 사진으로 남겨 둡니다.

설명을 들은 날 문자로 정리해 보냅니다. “오늘 천장 얼룩은 예전 도배 때 생긴 거고 누수는 없다고 하셔서 확인차 남깁니다.” 답이 없어도, 그날 그렇게 들었다는 기록이 남습니다.

집을 둘러보는 자리를 녹음합니다. 한국에서는 본인이 참여한 대화를 녹음하는 것은 처벌 대상이 아닙니다(한국에서 대화 녹음은 합법인가). 다만 집을 보러 가서 “녹음해도 될까요?”라고 꺼내기는 어렵고, 설명은 이 방 저 방 옮겨 다니며 짧게 나옵니다.

TalkSafe는 미리 정해둔 말이 들리면 녹음을 시작하는 안드로이드 녹음 앱입니다. 키워드는 누가 말하든 인식되므로 “누수”, “관리비”, “주차”처럼 설명에서 나올 말을 정해둘 수 있고, 화면이 잠긴 상태에서도 동작합니다. 녹음이 시작되기 전 30초까지 함께 저장되므로, 그 단어가 나오기 직전의 설명도 파일에 들어갑니다.

임대차에서 계약 현장의 말이 보증금 정산 때 어떻게 문제가 되는지, 그리고 중개사가 임대인에게 들은 말을 그대로 옮긴 경우의 대법원 판단은 계약할 때 들은 말은 2년 뒤에 문제가 됩니다에, 말로 한 약속이 계약서와 부딪히는 문제는 계약서엔 없는데 미팅에서 말로 정한 것에 정리했습니다.

정리

• 공인중개사는 시설물 상태까지 확인·설명하고 확인설명서를 교부해야 하며, 고의·과실로 손해를 입히면 배상합니다.
• 과거 누수라도 수리돼 현재 사용에 지장이 없으면 설명 대상이 아니라고 본 판단이 있습니다. 쟁점은 “지금은 괜찮다”는 말입니다.
• 일본은 거짓 설명에 형사처벌까지 두고, 캘리포니아는 중개인이 직접 눈으로 점검해야 합니다.
• 16개국 모두 설명 의무가 있지만, 집을 둘러보며 한 말은 서류에 남지 않습니다.
• 광고와 확인설명서를 저장하고, 그날 문자로 정리하고, 본인이 참여한 설명 자리를 녹음해 둡니다.

이 글은 일반적인 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사안은 변호사와 상의하시기 바랍니다.