Verhuurder betaalt de borg niet terug: 14 dagen, 30 dagen en waarom het opleverrapport alles beslist

De woning is leeg, de sleutels zijn ingeleverd. De verhuurder liep nog even rond: „Ziet er goed uit.”

Een maand later geen borg. Wel een mail: schilderen, schoonmaken, vloer — € 900 ingehouden.

Wat er bij de oplevering gezegd wordt, is vaak het beste bewijs — en vaak het enige dat nergens staat.

Nederland en België naast elkaar

Twee maanden, en 14 of 30 dagen

Voor huurcontracten vanaf 1 juli 2023 mag de borg maximaal twee maanden kale huur zijn (artikel 7:261b lid 2 BW, ingevoerd met de Wet goed verhuurderschap). Voor oudere contracten geldt volgens de Rijksoverheid maximaal drie maanden.

De termijnen:

• 14 dagen na het einde van de huur, als de verhuurder niets verrekent;
• 30 dagen, als hij kosten verrekent — en dan alleen met huurachterstand, servicekosten, schade waarvoor jij aansprakelijk bent en de energieprestatievergoeding. Administratiekosten mag hij niet verrekenen.

Bij verrekening moet je schriftelijk een volledige specificatie krijgen. De verhuurder moet je bovendien vooraf informeren over de hoogte van de borg, de termijnen en de manier van terugbetalen.

Geen opnamerapport? Dat werkt in jouw voordeel

Artikel 7:224 BW: is er bij de start een beschrijving gemaakt, dan lever je op in die staat, behalve wat door ouderdom is tenietgegaan of beschadigd.

Is er geen beschrijving gemaakt, dan word je — behoudens tegenbewijs — vermoed het gehuurde te hebben ontvangen in de staat waarin het zich bij het einde bevindt. De verhuurder moet dan zelf bewijzen dat het beter was.

En normale slijtage is geen schade: de oudere verf, de loopsporen, de gaatjes van een normaal bewoond huis.

De oplevering beslist

• Bij de start: een opnamerapport met elk bestaand gebrek, gedateerde foto’s.
• Bij de oplevering: samen door elke ruimte. Wat de verhuurder „in orde” noemt, laat het opschrijven.
• Teken niets wat je niet hebt gecontroleerd.

Het probleem: veel wordt alleen gezegd. „Die pluggaatjes zijn geen probleem.” „Schilderen hoeft niet, we doen het toch opnieuw.” In het rapport staat het niet.

Je eigen gesprek opnemen mag

In Nederland is het opnemen van een gesprek waaraan je zelf deelneemt niet strafbaar; artikel 139a Sr gaat over gesprekken van anderen. In België pleegt een deelnemer die zijn eigen gesprek opneemt volgens het Hof van Cassatie geen misdrijf. Meer in Mag je een gesprek stiekem opnemen?

Bij de oplevering heb je je handen vol — telefoon voor foto’s, rapport, sleutels.

TalkSafe is een opname-app voor Android die begint op een vooraf gekozen woord, werkt met vergrendeld scherm en de 30 seconden daarvoor in het bestand bewaart. Woorden worden herkend wie ze ook uitspreekt, dus je kunt kiezen wat de verhuurder waarschijnlijk zegt: „borg”, „in orde”. Zegt hij „Alles in orde, de borg krijg je terug”, dan begint de opname — en wat daarvoor gezegd werd, zit er ook in.

Inkorten bewaart een nieuw bestand en laat het origineel ongemoeid. Meer in Een spraakopname inkorten op Android zonder het origineel te verliezen.

Stuur daarna een bericht: „Volgens de oplevering van vandaag is alles in orde en krijg ik de borg binnen 14 dagen terug.”

België

De huurwaarborg is een zaak van de gewesten. In Vlaanderen geldt voor woninghuurcontracten vanaf 1 januari 2019 een maximum van drie maanden huur. In Wallonië is het maximum twee maanden als de waarborg in één keer op een geblokkeerde rekening wordt gestort. Voor Brussel spreken de bronnen elkaar tegen; dat laten we hier open. Het geld op een geblokkeerde rekening komt pas vrij met instemming van de verhuurder of een rechterlijke beslissing.

Suriname, Aruba, Curaçao en Sint Maarten zijn hier niet uitgewerkt.

Kort gezegd

• Borg maximaal twee maanden kale huur (contracten vanaf 1 juli 2023).
• Terug binnen 14 dagen, of 30 dagen bij verrekening met schriftelijke specificatie.
• Geen opnamerapport bij de start: jij wordt vermoed de woning te hebben ontvangen zoals je haar achterlaat.
• Je eigen gesprek bij de oplevering opnemen mag; bevestig daarna per bericht.

Wat je daarna met een opname doet: Wat je met een opname doet, en wat je er niet mee doet.

Algemene informatie, geen juridisch advies. Raadpleeg voor een concreet geval het Juridisch Loket, de Huurcommissie of een advocaat.