Wohnen
Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück: Wie lange er warten darf und was die Wohnungsübergabe entscheidet
Die Mietkaution darf drei Nettokaltmieten nicht übersteigen und steht samt Zinsen dem Mieter zu. Eine feste Rückzahlungsfrist gibt es nicht; Gerichte lassen dem Vermieter meist bis zu sechs Monate. Normale Abnutzung muss der Mieter nicht ersetzen, und was bei der Übergabe gesagt wird, kann entscheiden. Dazu die Schweiz.
Die Wohnung ist leer, die Schlüssel sind abgegeben. Der Vermieter ging einmal durch die Räume und sagte: „Sieht gut aus.“
Drei Monate später ist keine Kaution da. Dafür ein Schreiben: Wände streichen, Parkett abschleifen, 1.400 Euro.
Was bei der Übergabe gesagt wird, ist oft der beste Beweis — und oft das Einzige, was nirgends festgehalten ist.
Deutschland und die Schweiz im Vergleich
| Frage | Deutschland | Schweiz |
|---|---|---|
| Höchstbetrag | 3 Monatsmieten ohne Betriebskosten (§ 551 BGB) | 3 Monatszinse (Art. 257e OR) |
| Anlage | Getrennt vom Vermögen des Vermieters; Zinsen gehören dem Mieter | Bank, Sparkonto oder Depot auf den Namen des Mieters |
| Rückzahlung | Keine gesetzliche Frist; meist bis zu 6 Monate Prüfungsfrist | Nach 1 Jahr ohne Ansprüche direkt von der Bank |
| Normale Abnutzung | Zahlt der Mieter nicht (§ 538 BGB) | Hier nicht ausgewertet |
| Übergabe heimlich aufnehmen | Strafbar (§ 201 StGB) | Strafbar (Art. 179ter StGB) |
Österreich ist hier nicht ausgewertet.
Höchstens drei Monatsmieten — und die Zinsen gehören Ihnen
§ 551 BGB begrenzt die Kaution auf das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Sie dürfen sie in drei gleichen Monatsraten zahlen.
Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen. Die Erträge stehen Ihnen zu und erhöhen die Kaution. Abweichende Vereinbarungen zu Ihrem Nachteil sind unwirksam.
Keine feste Frist — aber auch kein Freibrief
Eine gesetzliche Rückzahlungsfrist gibt es nicht. Der Gesetzgeber hat sie bewusst offengelassen. Die Gerichte geben dem Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist, die je nach Fall meist zwischen zwei und sechs Monaten liegt.
Sechs Monate sind dabei keine starre Grenze: Für eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter einen angemessenen Teil auch länger zurückbehalten. Den Rest nicht.
Was er abziehen darf — und was nicht
Nach § 538 BGB müssen Sie Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, nicht ersetzen. Leicht vergilbte Wände, Laufspuren im Parkett, Dübellöcher in üblichem Umfang — das ist Wohnen, kein Schaden.
Abziehen darf der Vermieter nur für Schäden darüber hinaus, und er muss sie belegen.
Die Sechs-Monats-Falle
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe. Viele Mieter verlassen sich darauf.
Der BGH hat aber am 10. Juli 2024 (VIII ZR 184/23) entschieden, dass der Vermieter auch mit solchen verjährten Ansprüchen gegen Ihren Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen kann. Die Frist schützt die Kaution also nicht. Was zählt, ist, ob die angeblichen Schäden tatsächlich bestehen — und das entscheidet sich an der Übergabe.
Die Übergabe entscheidet
Das Übergabeprotokoll ist das wichtigste Beweismittel, obwohl das Gesetz es nicht vorschreibt. Achten Sie darauf:
- Bei Einzug jeden vorhandenen Mangel ins Protokoll — mit datierten Fotos.
- Bei Auszug gemeinsam durchgehen, jeden Raum. Was der Vermieter als „in Ordnung“ bezeichnet, ins Protokoll schreiben lassen.
- Nichts unterschreiben, was Sie nicht gesehen haben.
- Fotos und Video am Auszugstag, auch von Zählerständen.
Das Problem: Vieles wird nur gesagt. „Das mit den Dübellöchern ist kein Problem.“ „Streichen müssen Sie nicht, wir renovieren sowieso.“ Im Protokoll steht davon nichts.
Aufnehmen — mit Einwilligung
In Deutschland ist die heimliche Aufnahme der Übergabe keine Option: § 201 StGB stellt die unbefugte Aufnahme des nichtöffentlich gesprochenen Wortes auch für Gesprächsteilnehmer unter Strafe. Mehr in Gespräch heimlich aufnehmen: In Deutschland strafbar, in Österreich nicht.
Mit Einwilligung ist es unproblematisch, und bei einer Übergabe lässt es sich gut begründen: „Damit wir beide dasselbe festhalten.“
TalkSafe ist eine Aufnahme-App für Android, die bei einem vorher festgelegten Wort startet und bei gesperrtem Bildschirm funktioniert — Sie haben die Hände frei für Fotos und Protokoll. Legen Sie das Schlüsselwort in Ihre eigene Frage, zum Beispiel „aufnehmen“. Wenn Sie fragen „Darf ich die Übergabe aufnehmen?“, beginnt die Aufnahme genau dann, und das „Ja“ ist in der Datei — zusammen mit allem, was danach über die Räume gesagt wird. Mehr in Zuerst sagt man etwas.
Beim Schneiden bleibt das Original erhalten.
Die Schweiz
- Bei Wohnräumen darf die Sicherheit höchstens drei Monatszinse betragen (Art. 257e Abs. 2 OR).
- Der Vermieter muss sie bei einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot auf den Namen des Mieters hinterlegen (Art. 257e Abs. 1 OR). Prüfen Sie, ob das geschehen ist: Sonst kann das Geld im Konkurs des Vermieters in die Konkursmasse fallen (BGE 127 III 273).
- Die Bank gibt die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien oder aufgrund eines rechtskräftigen Zahlungsbefehls oder Urteils heraus. Hat der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Ende des Mietverhältnisses keine Ansprüche geltend gemacht, können Sie die Rückerstattung direkt von der Bank verlangen (Art. 257e Abs. 3 OR).
- Die heimliche Aufnahme eines Gesprächs ist nach Art. 179ter StGB strafbar.
Kurz gesagt
- Höchstens drei Monatsmieten; die Zinsen gehören Ihnen.
- Keine feste Rückzahlungsfrist; meist bis zu sechs Monate.
- Normale Abnutzung zahlen Sie nicht (§ 538 BGB).
- Die sechsmonatige Verjährung schützt die Kaution nicht (BGH 2024) — entscheidend ist der Zustand bei der Übergabe.
- Protokoll, Fotos — und die Übergabe mit Einwilligung aufnehmen.
Was man mit einer Aufnahme danach tut: Was man mit einer Aufnahme tun sollte – und was nicht.
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Im Einzelfall einen Mieterverein, eine Anwältin oder einen Anwalt fragen.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Nach § 551 Abs. 1 BGB höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten. Der Mieter darf sie in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten. Der Vermieter muss sie getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anlegen; die Erträge stehen dem Mieter zu.
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Eine gesetzliche Frist gibt es nicht. Die Gerichte gestehen dem Vermieter nach dem Auszug eine angemessene Prüfungs- und Überlegungsfrist zu, die je nach Fall meist zwischen zwei und sechs Monaten liegt. Für eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung darf er einen angemessenen Teil auch länger zurückbehalten.
Darf der Vermieter für normale Abnutzung etwas abziehen?
Nein. Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, nicht zu vertreten. Abziehen darf der Vermieter nur für Schäden darüber hinaus, und die muss er belegen.
Verjähren die Ansprüche des Vermieters nicht nach sechs Monaten?
Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung. Der BGH hat aber am 10. Juli 2024 (VIII ZR 184/23) entschieden, dass der Vermieter auch mit solchen verjährten Ansprüchen gegen den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen kann. Auf den Fristablauf allein sollte man sich also nicht verlassen.
Darf ich die Wohnungsübergabe aufnehmen?
Nur mit Einwilligung des Vermieters. § 201 StGB stellt die unbefugte Aufnahme des nichtöffentlich gesprochenen Wortes auch für Gesprächsteilnehmer unter Strafe. Mit TalkSafe lässt sich das Schlüsselwort in die eigene Frage legen, etwa „aufnehmen“: Bei „Darf ich die Übergabe aufnehmen, damit wir beide dasselbe festhalten?“ beginnt die Aufnahme, und die Antwort ist in der Datei.
Wie ist es in der Schweiz?
Bei Wohnräumen darf die Sicherheit höchstens drei Monatszinse betragen, und der Vermieter muss sie bei einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot auf den Namen des Mieters hinterlegen (Art. 257e OR). Hat der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Ende des Mietverhältnisses keine Ansprüche geltend gemacht, kann der Mieter die Rückerstattung direkt von der Bank verlangen.