Logement
Caution non rendue : les délais, la pénalité de 10 % et ce que change l'état des lieux de sortie
En France, le dépôt de garantie d'un logement vide ne peut dépasser un mois de loyer hors charges. Il doit être rendu dans un mois si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon, et chaque mois de retard ajoute 10 % du loyer. Belgique, Suisse et Québec, où le dépôt est interdit.
L’appartement est vide, les clés rendues. Le propriétaire a fait le tour des pièces : « Ça me paraît bien. »
Deux mois plus tard, pas de caution. À la place, un courriel : peinture, nettoyage, 900 euros retenus.
Ce qui se dit pendant l'état des lieux de sortie est souvent la meilleure preuve — et souvent la seule chose que personne n'a écrite.
France, Belgique, Suisse, Québec
| Question | France | Belgique | Suisse | Québec |
|---|---|---|---|---|
| Plafond | 1 mois hors charges (logement vide) | Selon la région : 2 ou 3 mois | 3 mois (art. 257e CO) | Dépôt interdit (art. 1904 C.c.Q.) |
| Où va l’argent | Au propriétaire | Compte bloqué au nom du locataire | Compte au nom du locataire | — |
| Délai de restitution | 1 mois si conforme, 2 mois sinon | Non vérifié ici | Après 1 an sans prétention, auprès de la banque | — |
| Retard | +10 % du loyer par mois commencé | Non vérifié ici | — | — |
| Enregistrer sa conversation sans consentement | Délit (226-1) | Permis | Délit (179ter) | Permis |
Un mois de loyer, pas plus
Pour un logement loué vide, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 limite le dépôt de garantie à un mois de loyer hors charges. Le plafond était de deux mois jusqu’à la loi du 8 février 2008.
Un ou deux mois — puis 10 % par mois
Le délai court à partir de la remise des clés :
- un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ;
- deux mois s’il fait apparaître des dégradations.
Le propriétaire ne peut retenir que les sommes restant dues et dûment justifiées.
En cas de retard, le dépôt restant dû est majoré de 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée. La Cour de cassation a jugé que cette majoration court de plein droit. Pour un loyer de 800 euros, trois mois de retard, c’est 240 euros de plus.
L’usure n’est pas une dégradation
Le locataire ne répond pas de la vétusté : peinture ternie, traces d’usage, joints fatigués. Une retenue suppose une dégradation constatée à la sortie, absente de l’état des lieux d’entrée, et justifiée.
D’où l’importance des deux documents :
- État des lieux d’entrée : chaque défaut existant, avec photos datées.
- État des lieux de sortie : pièce par pièce, ensemble. Ce que le propriétaire juge « en bon état », faites-le écrire.
- Ne signez rien que vous n’avez pas vu.
Le problème, c’est que beaucoup de choses sont seulement dites. « Les trous de chevilles, ce n’est rien. » « Pas besoin de repeindre, on refait tout de toute façon. » Et rien de tout ça n’est sur le papier.
Enregistrer l’état des lieux : avec son accord
En France, enregistrer à l’insu du propriétaire n’est pas une option : l’article 226-1 du Code pénal punit l’enregistrement sans consentement de paroles prononcées à titre privé, même par un participant. Le cadre est dans Enregistrer une conversation à l’insu de quelqu’un.
Avec son accord, c’est simple — et pour un état des lieux, la raison va de soi : « pour qu’on garde tous les deux la même trace ».
TalkSafe est une application d’enregistrement pour Android qui démarre sur un mot choisi à l’avance et fonctionne écran verrouillé — vous gardez les mains libres pour les photos et le formulaire. Mettez le mot-clé dans votre propre question, par exemple « enregistrer ». Quand vous demandez « Je peux enregistrer l’état des lieux ? », l’enregistrement commence à ce moment-là, et la réponse est dans le fichier — avec tout ce qui se dit ensuite sur chaque pièce. Voir On dit d’abord quelque chose.
Lors d’une découpe, l’original est conservé.
Belgique, Suisse, Québec
- Belgique : la garantie locative relève des régions. En Flandre, le décret sur la location de logements fixe un maximum de trois mois de loyer pour les baux conclus depuis le 1er janvier 2019 ; en Wallonie, c’est deux mois si la garantie est versée en une fois sur un compte bloqué ; pour Bruxelles, les sources ne concordent pas et nous ne tranchons pas ici. L’argent n’est libéré qu’avec l’accord du bailleur ou une décision. Un participant peut enregistrer sa propre conversation ; le mot-clé peut alors être ce que le propriétaire dira : « garantie », « en ordre ». Les 30 secondes précédentes sont dans le fichier.
- Suisse : pour un logement, la garantie ne peut dépasser trois mois de loyer et doit être déposée à la banque, sur un compte ou un dépôt au nom du locataire (art. 257e CO). Si le bailleur n’a fait valoir aucune prétention dans l’année qui suit la fin du bail, le locataire peut demander la restitution directement à la banque. L’enregistrement sans consentement est puni (art. 179ter CP).
- Québec : l’article 1904 du Code civil interdit au locateur d’exiger une autre somme que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement ; il peut seulement exiger le premier terme à l’avance. Un dépôt proposé librement par le locataire n’est admis que si la renonciation est claire et non équivoque, ce qu’apprécie le Tribunal administratif du logement.
En bref
- Logement vide : un mois de loyer hors charges, au plus.
- Restitution sous un mois (conforme) ou deux mois (dégradations) ; ensuite +10 % du loyer par mois de retard.
- La vétusté ne se retient pas ; seules les dégradations absentes de l’état d’entrée et justifiées.
- États des lieux précis, photos — et l’état des lieux de sortie enregistré avec son accord.
Ce qu’il faut faire d’un enregistrement ensuite : Ce qu’il faut faire d’un enregistrement, et ce qu’il ne faut pas en faire.
Information générale, pas un conseil juridique. Pour un cas précis, adressez-vous à une association de locataires, à l'ADIL ou à un avocat.
Quel est le montant maximum du dépôt de garantie ?
Pour un logement loué vide, l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 limite le dépôt de garantie à un mois de loyer hors charges. Ce plafond, auparavant de deux mois, a été ramené à un mois par la loi du 8 février 2008.
Dans quel délai le propriétaire doit-il rendre la caution ?
Dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois lorsqu'il fait apparaître des dégradations. Le propriétaire ne peut retenir que les sommes restant dues et dûment justifiées.
Que se passe-t-il si le propriétaire rend la caution en retard ?
Le dépôt de garantie restant dû est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard (article 22 de la loi de 1989). Selon la Cour de cassation, cette majoration court de plein droit.
Le propriétaire peut-il retenir de l'argent pour l'usure normale ?
Non. Le locataire n'est pas tenu des dégradations dues à la vétusté. Seules les dégradations constatées à l'état des lieux de sortie et absentes de l'état des lieux d'entrée peuvent justifier une retenue, et elles doivent être justifiées.
Puis-je enregistrer l'état des lieux de sortie ?
En France, seulement avec l'accord du propriétaire : l'article 226-1 du Code pénal punit l'enregistrement de paroles privées sans consentement, même par un participant. Avec TalkSafe, le mot-clé peut être dans votre propre question, par exemple « enregistrer » : quand vous demandez « Je peux enregistrer l'état des lieux ? », l'enregistrement commence et la réponse est dans le fichier.
Et au Québec ?
Au Québec, l'article 1904 du Code civil interdit au locateur d'exiger une autre somme que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement. Il peut seulement exiger le paiement du premier terme du loyer à l'avance. Un dépôt proposé librement par le locataire n'est admis que si la renonciation est claire et non équivoque.