Mieszkanie

Wynajmujący nie oddaje kaucji za mieszkanie: miesiąc na zwrot, waloryzacja i co decyduje przy oddaniu kluczy

Według ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności czynszu i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, zwaloryzowana według czynszu z dnia zwrotu. Za zużycie wynikające z prawidłowego używania najemca nie odpowiada. Nagranie rozmowy, w której uczestniczysz, jest co do zasady dozwolone. Także Niemcy i Holandia.

Zwrot kaucji w Polsce: w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, w kwocie zwaloryzowanej według czynszu z dnia zwrotu (art. 6 u.o.p.l.); potrącenie za normalne zużycie niedopuszczalne (art. 675 k.c.); nagranie rozmowy, w której się uczestniczy, co do zasady dozwolone.

Mieszkanie puste, klucze oddane. Wynajmujący przeszedł się po pokojach: „Wszystko w porządku.”

Miesiąc później kaucji nie ma. Jest za to wiadomość: malowanie, sprzątanie, panele — 2500 zł.

To, co pada przy oddaniu kluczy, bywa najlepszym dowodem — i zwykle nikt tego nie zapisał.

W skrócie

Kwestia	Polska	Podstawa
Górna granica kaucji	12-krotność czynszu z dnia zawarcia umowy	Art. 6 u.o.p.l.
Termin zwrotu	Miesiąc od opróżnienia lokalu	Art. 6 u.o.p.l.
Kwota zwrotu	Zwaloryzowana według czynszu z dnia zwrotu, nie mniej niż wpłacono	Art. 6 u.o.p.l.
Normalne zużycie	Najemca nie odpowiada	Art. 675 k.c.
Kto udowadnia szkodę	Wynajmujący	—
Nagranie rozmowy, w której uczestniczysz	Co do zasady nie jest przestępstwem	Art. 267 k.k. dotyczy cudzych rozmów

Miesiąc — i to z waloryzacją

Art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów: kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zawarcia umowy.

Podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu. I wraca zwaloryzowana: czynsz obowiązujący w dniu zwrotu mnoży się przez krotność przyjętą przy pobraniu kaucji. Kwota nie może być niższa niż kaucja pobrana.

Przykład: kaucja dwukrotności czynszu 2500 zł, czynsz w dniu zwrotu 2800 zł — do zwrotu 5600 zł, nie 5000 zł (przed potrąceniami).

Zużycie to nie szkoda

Art. 675 k.c.: po zakończeniu najmu najemca zwraca rzecz w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Domniemywa się, że lokal został wydany w stanie dobrym.

Sąd Najwyższy wskazał, że stan lokalu porównuje się ze stanem z chwili objęcia go w najem, a najemca nie musi przeprowadzać remontu, który byłby ulepszeniem — jeśli mieszkanie nadawało się do remontu już przy wprowadzeniu, nie można go żądać przy wyprowadzce (III CNP 17/17). Najemca uniknie odpowiedzialności, jeśli wykaże, że pogorszenie wynika z normalnego zużycia (SN, 11 maja 1999 r., I CKN 1304/98).

Wynajmujący, który chce potrącić szkodę z kaucji, musi wykazać, że pogorszenie wynikło z zachowania najemcy, oraz wysokość szkody.

Protokół decyduje

Protokół zdawczo-odbiorczy przy wydaniu i przy zwrocie lokalu, z dokumentacją fotograficzną, to podstawa rozliczenia. W praktyce:

Przy wprowadzeniu — każda istniejąca usterka w protokole, zdjęcia z datą.
Przy wyprowadzce — obejdźcie razem każdy pokój. Co wynajmujący uzna za „w porządku”, niech trafi do protokołu.
Nie podpisuj niczego bez sprawdzenia.

Kłopot w tym, że wiele rzeczy pada tylko ustnie: „Te dziurki po kołkach to nic.” „Malować nie trzeba, i tak będziemy odświeżać.” W protokole tego nie ma.

Nagranie: w Polsce co do zasady dozwolone

Art. 267 Kodeksu karnego dotyczy podsłuchu cudzych rozmów. Nagranie rozmowy, w której uczestniczysz, co do zasady nie jest przestępstwem. Więcej w Czy można nagrywać rozmowę bez zgody?

Przy oddawaniu mieszkania masz zajęte ręce — telefon do zdjęć, protokół, klucze.

TalkSafe to aplikacja do nagrywania na Androida, która zaczyna nagrywać na wcześniej wybrane słowo, działa przy zablokowanym ekranie i zapisuje w pliku 30 sekund sprzed startu. Słowa są rozpoznawane niezależnie od tego, kto je wypowie, więc możesz ustawić to, co wynajmujący prawdopodobnie powie: „kaucja”, „w porządku”. Gdy powie „Wszystko w porządku, kaucję oddam”, nagrywanie się zaczyna — a to, co padło wcześniej, też jest w pliku.

Historia nagrań w TalkSafe. Za każdym razem, gdy zostanie wykryte słowo kluczowe, nagranie zapisuje się z datą i godziną. — Historia nagrań. Każdy plik zawiera też 30 sekund sprzed wykrycia słowa kluczowego.

Przycięcie fragmentu zapisuje nowy plik, a oryginał zostaje nietknięty. Więcej w Jak przyciąć nagranie głosowe na Androidzie i nie stracić oryginału.

Potem potwierdź wiadomością: „Zgodnie z dzisiejszym odbiorem mieszkanie jest w porządku, kaucja do zwrotu w ciągu miesiąca.”

Jeśli wynajmujesz w Niemczech lub Holandii

Niemcy: kaucja najwyżej trzy miesięczne czynsze bez opłat eksploatacyjnych (§ 551 BGB); odsetki należą do najemcy. Stałego terminu zwrotu nie ma — sądy dają wynajmującemu zwykle do sześciu miesięcy. Nagranie rozmowy bez zgody jest jednak przestępstwem także dla uczestnika (§ 201 StGB).
Holandia: dla umów od 1 lipca 2023 r. kaucja najwyżej dwa miesiące czynszu podstawowego. Zwrot w ciągu 14 dni po zakończeniu najmu, a jeśli wynajmujący coś potrąca — reszty w ciągu 30 dni, z pisemnym wyliczeniem. Nagranie własnej rozmowy jest dozwolone.

Wielkiej Brytanii tu nie omawiamy.

W skrócie

Kaucja najwyżej 12-krotność czynszu; zwrot w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, zwaloryzowana.
Normalne zużycie to nie szkoda (art. 675 k.c.); szkodę musi wykazać wynajmujący.
Protokół i zdjęcia przy wprowadzeniu i wyprowadzce.
Nagranie rozmowy przy odbiorze, w której uczestniczysz, jest co do zasady dozwolone — potem potwierdź na piśmie.

Co zrobić z nagraniem potem: Co zrobić z nagraniem, a czego z nim nie robić.

Informacja ogólna, nie porada prawna. W konkretnej sprawie skonsultuj się z adwokatem lub radcą prawnym.

Ile może wynosić kaucja za mieszkanie?

Według art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal obowiązującego w dniu zawarcia umowy.

W jakim terminie wynajmujący musi oddać kaucję?

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu. Zwraca się ją w kwocie zwaloryzowanej: mnoży się czynsz obowiązujący w dniu zwrotu przez krotność przyjętą przy pobraniu kaucji, a kwota nie może być niższa niż kaucja pobrana.

Czy wynajmujący może potrącić z kaucji za malowanie ścian?

Nie za zużycie wynikające z prawidłowego używania. Art. 675 Kodeksu cywilnego zobowiązuje najemcę do zwrotu rzeczy w stanie niepogorszonym, ale wyłącza jego odpowiedzialność za zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Sąd Najwyższy wskazał też, że stan lokalu porównuje się ze stanem z chwili objęcia go w najem, a najemca nie musi przeprowadzać remontu, który byłby ulepszeniem.

Co jest najważniejszym dowodem przy rozliczeniu kaucji?

Protokół zdawczo-odbiorczy z chwili wydania i zwrotu lokalu, z dokumentacją fotograficzną. Wynajmujący, który chce potrącić szkodę z kaucji, musi wykazać, że pogorszenie wynikło z zachowania najemcy, oraz wysokość szkody.

Czy mogę nagrać rozmowę przy oddaniu mieszkania?

W Polsce nagranie rozmowy, w której się uczestniczy, co do zasady nie jest przestępstwem; art. 267 Kodeksu karnego dotyczy podsłuchu cudzych rozmów. Z TalkSafe można ustawić jako słowo kluczowe to, co wynajmujący prawdopodobnie powie, na przykład kaucja, a 30 sekund sprzed startu również zostaje w pliku.