Moradia
Caução do aluguel não devolvida: o limite de três meses, a vistoria de saída e o que o proprietário pode descontar
Pela Lei do Inquilinato, a caução em dinheiro não pode passar de três aluguéis e deve ficar na poupança, com os rendimentos para o inquilino. O inquilino devolve o imóvel como recebeu, salvo o desgaste do uso normal, e as vistorias de entrada e saída decidem a disputa. Gravar a conversa da qual você participa é lícito. Em Portugal, o limite é de duas rendas.
O apartamento está vazio, as chaves entregues. O proprietário deu uma volta pelos cômodos: “Tudo certo.”
Dois meses depois, nada da caução. No lugar, uma mensagem: pintura, limpeza, reparo no piso — R$ 2.400.
O que se diz na vistoria de saída costuma ser a melhor prova — e quase nunca está escrito em lugar nenhum.
Brasil e Portugal, lado a lado
| Ponto | Brasil | Portugal |
|---|---|---|
| Limite da caução | 3 aluguéis (Lei 8.245, art. 38, §2º) | 2 rendas (CC, art. 1076.º, desde 2023) |
| Onde fica o dinheiro | Caderneta de poupança; rendimentos do inquilino | Não detalhado aqui |
| Desgaste normal | Não é descontado (art. 23, III) | Não detalhado aqui |
| Mais de uma garantia | Proibido (art. 37, parágrafo único) | Não detalhado aqui |
| Gravar a própria conversa | Prova lícita (STF, Tema 237) | Crime sem consentimento (CP, art. 199.º) |
Três aluguéis, na poupança
O art. 38, §2º, da Lei 8.245/1991 limita a caução em dinheiro a três meses de aluguel. Ela deve ser depositada em caderneta de poupança, e todos os rendimentos são do inquilino. Na prática, o dinheiro muitas vezes fica com o proprietário ou a imobiliária — mas a devolução deve vir corrigida pela poupança.
E não pode haver duas garantias: caução e fiador no mesmo contrato é nulo (art. 37, parágrafo único).
Uso normal não se desconta
O art. 23, III, obriga o inquilino a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. A lei não traz uma lista, mas pintura desbotada, marcas de circulação no piso e dobradiças gastas tendem a ser desgaste normal; azulejo quebrado ou mancha de infiltração causada pelo morador tendem a ser dano.
A exigência de pintura nova na saída é a briga mais comum. Decisões do TJ-SP consideraram nula a cláusula que exige pintura nova quando não há prova de que o imóvel foi entregue pintado.
A vistoria decide
É a comparação entre a vistoria de entrada e a de saída que separa desgaste de dano — o TJPR já apontou as duas como decisivas. Na prática:
- Na entrada: laudo detalhado, cada defeito existente, fotos datadas.
- Na saída: acompanhe a vistoria, cômodo por cômodo. O que o proprietário ou o vistoriador disser que está “ok”, peça para constar no laudo.
- Não assine termo definitivo de entrega sem conferir o que está escrito.
O problema é que muita coisa só é dita. “Esses furinhos não tem problema.” “Pintura a gente faz de qualquer jeito.” E nada disso vai para o laudo.
Gravar a vistoria é lícito
O STF fixou no Tema 237 de repercussão geral (RE 583.937) que é lícita a gravação feita por um dos interlocutores sem o conhecimento do outro. Mais em Gravar conversa sem a outra pessoa saber é crime?
Na vistoria você está com as mãos ocupadas — celular para fotos, laudo, chaves.
O TalkSafe é um app de gravação para Android que começa a gravar quando ouve uma palavra escolhida antes, funciona com a tela bloqueada e guarda os 30 segundos anteriores no arquivo. As palavras são reconhecidas seja quem for que as diga, então dá para escolher o que o proprietário ou o vistoriador provavelmente vai dizer: “caução”, “pintura”, “tudo certo”. Quando ele disser “Tá tudo certo, a caução eu devolvo”, a gravação começa — e o que veio antes também está no arquivo.
Cortar um trecho salva um arquivo novo e deixa o original intacto. Mais em Como cortar uma gravação de voz no Android sem perder o original.
Depois, confirme por mensagem: “Conforme a vistoria de hoje, ficou tudo certo e a caução será devolvida.” Se ele responder, você tem as duas coisas.
Portugal
Desde 1 de janeiro de 2023, o artigo 1076.º do Código Civil limita a caução no arrendamento a duas rendas, e a antecipação de rendas a dois meses.
Gravar é diferente: o artigo 199.º do Código Penal pune quem grava palavras não destinadas ao público sem consentimento. Em Portugal, use o TalkSafe com a palavra-chave na sua própria pergunta — “gravar” —: quando você perguntar “Posso gravar a vistoria, para ficarmos os dois com o mesmo registo?”, a gravação começa e a resposta fica no arquivo.
Em resumo
- Caução de até três aluguéis, na poupança, com rendimentos para você.
- Desgaste do uso normal não se desconta (art. 23, III); pintura nova sem prova de entrega pintada é discutível.
- A vistoria de entrada e de saída decide.
- Gravar a vistoria da qual você participa é lícito no Brasil; depois, confirme por escrito.
- Em Portugal, duas rendas no máximo, e gravar sem consentimento é crime.
O que fazer com a gravação depois: O que fazer com uma gravação, e o que não fazer.
Informação geral, não aconselhamento jurídico. Para um caso concreto, consulte um advogado no Brasil ou em Portugal.
Qual o valor máximo da caução do aluguel?
Pelo art. 38, §2º, da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), a caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel. Ela deve ser depositada em caderneta de poupança, e todas as vantagens dela decorrentes revertem em benefício do locatário.
O proprietário pode cobrar pintura nova na saída?
Não por desgaste normal. O art. 23, III, da Lei do Inquilinato obriga o locatário a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. Decisões do TJ-SP consideraram nula a cláusula que exige pintura nova quando não há prova de que o imóvel foi entregue pintado.
O que decide uma disputa sobre a caução?
As vistorias de entrada e de saída. É a comparação entre o laudo de entrada e o de saída que separa o desgaste normal do dano causado pelo inquilino, como já apontou o TJPR. Fotos datadas, o laudo assinado e as mensagens trocadas na entrega das chaves pesam mais.
Posso gravar a vistoria de saída?
Sim, se você participa da conversa. O STF fixou no Tema 237 de repercussão geral (RE 583.937) que é lícita a gravação feita por um dos interlocutores sem o conhecimento do outro. Com o TalkSafe, dá para usar como palavra-chave o que o proprietário ou o vistoriador provavelmente vai dizer, como caução, e os 30 segundos anteriores ficam no arquivo.
Posso ter caução e fiador ao mesmo tempo?
Não. O parágrafo único do art. 37 da Lei do Inquilinato proíbe, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação.
E em Portugal?
Desde 2023, o artigo 1076.º do Código Civil limita a caução no arrendamento a duas rendas, e a antecipação de rendas a dois meses. Gravar a vistoria sem consentimento é crime pelo artigo 199.º do Código Penal.